2113 Sous-sols et sur-sols
Le compte 2113 retrace le coût de droits immobiliers portant spécifiquement sur des sous-sols ou sur-sols détenus durablement, lorsqu’ils doivent être distingués du terrain de surface et des constructions. Leur substance juridique, leur durée et leur utilisation déterminent le suivi ultérieur, notamment l’amortissement ou la dépréciation.
Vue d’ensemble
Repères essentiels
- Classe
- 2
- Niveau
- 4 chiffres
- Enfants directs
- 0
- Connexions
- 9
Position dans le plan
Repères opérationnels
Le régime de TVA dépend de la qualification juridique de l’opération immobilière, des options éventuelles et de l’affectation du droit acquis. Il ne peut être déduit du seul classement en 2113. Si une TVA est régulièrement facturée et si le droit sert des opérations ouvrant droit à déduction, la taxe peut être récupérable sous les conditions générales. Une taxe non récupérable est prise en compte dans le coût selon les règles de valorisation applicables.
Exemples d’opérations
- Acquisition d’un volume de sous-sol indépendant destiné à un projet durable.
- Acquisition d’un droit de surplomb identifié par un état descriptif.
- Ventilation entre droit foncier et ouvrage construit dans le volume.
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- Dépréciation après apparition d’une restriction durable d’utilisation.
Comptes à rapprocher
Comptes liés 5
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À ne pas confondre 4
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Comprendre ce compte
Le compte 2113 « Sous-sols et sur-sols » permet d’isoler un volume ou un droit foncier situé sous ou au-dessus du sol lorsqu’il est acquis ou contrôlé séparément. Le contrat et les titres doivent confirmer la nature exacte du droit ; le libellé comptable ne remplace pas l’analyse juridique.
Fonctionnement
| Analyse | Conséquence | Pièce clé |
|---|---|---|
| Droit foncier distinct | Débit 2113 | Acte et plan de volume |
| Construction réalisée | Compte 213 ou 214 | Coût de l’ouvrage |
| Perte de valeur | Dépréciation 2911 | Indice et valeur actuelle |
Le coût d’entrée comprend le prix et les coûts directement attribuables selon les options applicables. Un droit à durée limitée peut nécessiter un plan d’amortissement adapté ; un droit sans limite prévisible est plutôt soumis à un test de dépréciation lorsqu’un indice apparaît. Les constructions, parkings, galeries ou équipements implantés dans le volume ne se confondent pas nécessairement avec le droit foncier. Un inventaire individualisé par volume facilite les rapprochements avec les actes et les éventuelles servitudes. Lors d’une cession partielle ou d’une modification du découpage, la valeur brute et les dépréciations doivent être ventilées sur une base cohérente et conservée dans le dossier.
Exemple d’écriture
Hypothèse pédagogique : acquisition d’un volume de sous-sol pour 75 000,00 €, hors construction et sans TVA déductible dans l’exemple. Le droit est destiné à être conservé durablement.
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 2113 | Droit sur le sous-sol | 75 000,00 € | |
| 404 | Fournisseur d’immobilisations | 75 000,00 € | |
| Total | 75 000,00 € | 75 000,00 € | |
Points de vigilance
- Lire l’acte pour identifier la propriété, la durée et les restrictions du droit.
- Dissocier le volume foncier des ouvrages qui y sont construits.
- Déterminer l’amortissement à partir de la durée d’utilisation, sans automatisme.
- Revoir la valeur en présence d’une modification d’usage ou d’une contrainte nouvelle.
Champ d'application et choix du compte
Le compte 2113 retrace un droit immobilier portant spécifiquement sur un volume de sous-sol ou de sur-sol détenu durablement, distinct de la surface et de la construction qui peut y être édifiée. Un état descriptif, une division en volumes, une servitude ou un acte comparable doit rendre le droit identifiable. Le compte ne reçoit ni le dépôt de garantie d'un bail, ni un simple droit d'usage non qualifié.
La durée et la substance juridique du droit commandent le suivi. Un droit perpétuel ou à durée non limitée n'est généralement pas amorti, tandis qu'un droit limité peut exiger un amortissement sur sa période d'utilisation. Les ouvrages construits dans le volume sont séparés en 2131 ou 214 selon la propriété du sol et des droits ; une ressource extractible ou un tréfonds de carrière relève d'une autre analyse.
Le coût d'entrée est établi à partir de l'acte et de l'évaluation du volume, hors TVA récupérable. Les restrictions d'accès, changements d'urbanisme, litiges ou abandon du projet peuvent constituer des indices de dépréciation. Toute cession ou réunion de volumes doit être retracée dans les titres et le registre des immobilisations.
Quand utiliser ce compte ?
| Situation | Utiliser ce compte ? | Critère de décision |
|---|---|---|
| Un acte confère à l'entité un volume immobilier durable et autonome en sous-sol ou en sur-sol, distinct de la parcelle de surface. | Oui | Débiter 2113 du coût du droit, conserver le plan volumétrique et analyser sa durée avant de fixer amortissement et dépréciation. |
| La somme versée garantit les obligations d'un bail et doit être restituée à son terme. | Non | Utiliser 275 pour le dépôt ou cautionnement ; le 2113 exige l'acquisition d'un droit immobilier, non une créance remboursable. |
| Le volume contient une construction, une ressource extractible ou un droit d'occupation limité. | Selon le cas | Ventiler le droit foncier 2113, l'ouvrage 2131 ou 214 et la ressource selon sa nature ; documenter séparément toute durée limitée. |
Pièces justificatives et cycle de contrôle
La justification du compte 2113 doit relier chaque mouvement à son fait générateur, à une pièce datée et à la période comptable concernée. Les documents ci-dessous constituent la piste de contrôle principale pour cette fiche.
- Acte constitutif du volume, état descriptif et plan géomètre en trois dimensions
- Titres, servitudes, droits d'accès et obligations attachés au sous-sol ou sur-sol
- Évaluation du droit distincte des constructions et de la parcelle de surface
- Permis, autorisations et restrictions d'urbanisme propres au volume
- Fiche d'immobilisation indiquant durée juridique, usage et ouvrage associé
- Expertise de valeur en présence d'un indice de dépréciation
- Acte de cession, réunion ou extinction du droit et calcul de sortie
Travaux de clôture et contrôle du solde
À la clôture
- Confirmer l'existence, la durée et l'opposabilité du droit à partir des titres à jour.
- Rapprocher les constructions et installations du volume de leurs comptes distincts.
- Réexaminer l'amortissement uniquement si la durée d'utilisation du droit est limitée.
- Tester la dépréciation en cas de restriction, litige, perte d'accès ou abandon de projet.
- Contrôler les redevances, dépôts et coûts annexes afin d'exclure les créances du 2113.
- Mettre à jour le registre après cession, réunion ou modification de la division en volumes.
- Revalider la TVA et la fiscalité à partir de la qualification juridique de l'opération.
Contrôles recommandés
- Le droit est décrit dans un acte et localisé par un plan volumétrique exploitable.
- La parcelle de surface, les constructions et les dépôts de garantie sont comptabilisés séparément.
- La durée d'amortissement éventuelle ne dépasse pas le droit juridique ou l'utilisation attendue.
- Les restrictions et servitudes figurent dans le test annuel de valeur.
- Le coût repose sur une ventilation documentée et exclut la TVA récupérable.
- Les ouvrages dans le volume possèdent leurs propres fiches et comptes d'amortissement.
- Le registre concorde avec les titres et toute modification juridique est datée.
- La sortie retire le coût et la dépréciation du volume sans affecter les actifs non cédés.
Incidence fiscale et distinctions utiles
L'amortissement fiscal dépend de la durée et de la substance du droit immobilier, non du seul compte 2113. La doctrine attachée sur les éléments amortissables fournit un principe général ; un droit atypique ou limité exige une analyse juridique et fiscale dédiée.
La TVA d'une cession de volume, d'un droit réel ou d'une construction associée varie selon la qualification et l'affectation. Le BOFiP sur la déduction ne tranche pas la taxation de l'acte et doit être complété par les pièces immobilières.
Comptes voisins : le critère qui tranche
| Compte voisin | Différence déterminante |
|---|---|
| 275 – Dépôts et cautionnements versés | Le 275 suit un dépôt ou cautionnement remboursable ; le 2113 porte le coût d'un droit immobilier de sous-sol ou sur-sol acquis durablement. |
| 2111 – Terrains nus | Le 2111 porte la parcelle nue de surface ; le 2113 isole un volume juridique autonome situé au-dessous ou au-dessus du sol. |
| 2114 – Terrains de carrières (Tréfonds) | Le 2114 est le tréfonds durable d'une carrière séparé du gisement ; le 2113 couvre d'autres volumes de sous-sol ou sur-sol selon leur droit immobilier. |
| 2115 – Terrains bâtis | Le 2115 porte la composante foncière d'un terrain bâti ; le 2113 porte un volume autonome distinct de la parcelle et de la construction. |