2111 Terrains nus
Le compte 2111 enregistre le coût des terrains nus détenus durablement par l’entité, sans construction ni aménagement justifiant une autre subdivision. Le sol est distingué des bâtiments et n’est généralement pas amorti ; une dépréciation peut toutefois être constatée si sa valeur actuelle devient inférieure à sa valeur comptable.
Vue d’ensemble
Repères essentiels
- Classe
- 2
- Niveau
- 4 chiffres
- Enfants directs
- 0
- Connexions
- 9
Position dans le plan
Repères opérationnels
Le régime de TVA d’une acquisition foncière dépend notamment de la qualité des parties, de la nature du terrain et des options éventuellement exercées. Le classement en 2111 ne suffit donc pas à déterminer taxation ou déduction. Lorsqu’une TVA est légalement facturée et que le terrain est affecté à des opérations ouvrant droit à déduction, elle peut être suivie séparément sous réserve des conditions générales ; la taxe non récupérable peut participer au coût selon les règles applicables.
Exemples d’opérations
- Acquisition d’une parcelle nue destinée à une implantation future.
- Affectation durable d’un terrain précédemment détenu dans une autre catégorie.
- Constatation d’une dépréciation après un indice de perte de valeur.
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- Sortie de la valeur brute lors de la cession du terrain.
Comptes à rapprocher
Comptes liés 5
À ne pas confondre 4
- 2112Terrains aménagés
- 2115Terrains bâtis
- 212Agencements et aménagements de terrains (même ventilation que celle du compte 211)
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Comprendre ce compte
Le compte 2111 « Terrains nus » retrace le coût d’un sol non bâti et non aménagé acquis ou reçu en apport pour servir durablement l’activité. Un terrain destiné à être revendu dans le cycle normal relève des stocks, non des immobilisations.
Fonctionnement
| Opération | Contrepartie | Point de contrôle |
|---|---|---|
| Acquisition ou apport | 404 ou compte d’apport | Prix ou valeur d’apport justifiée |
| Coûts internes incorporables | Crédit 72 après analyse | Coûts réellement attribuables seulement |
| Aménagement identifiable | Compte 212 | Immobilisation séparée |
| Clôture | 2911 si nécessaire | Indice et test de dépréciation |
Le coût d’entrée résulte d’abord de l’acquisition ou de l’apport. Seuls des coûts internes directement attribuables et réellement incorporables après analyse peuvent justifier un crédit du 72 ; les coûts généraux en sont exclus. Les travaux de viabilisation ou d’aménagement identifiables relèvent plutôt du 212. La valeur du sol est séparée de celle d’une construction. Le terrain nu n’est en principe pas amorti sans durée d’utilisation limitée, mais une perte de valeur documentée peut conduire à une dépréciation. À la clôture, le dossier rapproche la parcelle du registre foncier, confirme son affectation et recense pollution, restriction d’usage, évolution réglementaire ou abandon du projet. Les coûts de remise en état font l’objet d’une analyse distincte.
Exemple d’écriture
Hypothèse pédagogique : acquisition d’une parcelle nue pour 90 000,00 €, hors droits et frais traités séparément. L’exemple suppose une opération sans TVA déductible.
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 2111 | Terrain nu acquis | 90 000,00 € | |
| 404 | Fournisseur d’immobilisations | 90 000,00 € | |
| Total | 90 000,00 € | 90 000,00 € | |
Points de vigilance
- Distinguer immobilisation durable et terrain détenu en vue de la revente.
- Justifier le prix d’acquisition ou la valeur retenue pour un apport.
- Ne pas amortir automatiquement le terrain ; tester sa valeur en présence d’un indice.
- Classer plutôt en 212 les aménagements identifiables ayant une utilité propre.
Champ d'application et choix du compte
Le compte 2111 enregistre une parcelle nue détenue durablement, sans construction et sans aménagement caractérisant une autre subdivision. Le coût foncier est séparé des études, travaux et constructions ultérieurs. Tant que la parcelle reste nue, sa destination future à une construction ne suffit pas à la classer en terrain bâti ; les coûts d'une construction en cours suivent le 231.
La durée d'utilisation du terrain nu est généralement non limitée et aucun amortissement ordinaire n'est pratiqué. Une pollution, une restriction d'urbanisme, une perte d'accès ou l'abandon du projet peut constituer un indice de dépréciation. Lors d'une construction achevée, la parcelle peut être reclassée en 2115, tandis que le bâtiment entre séparément en 2131.
Le régime immobilier et la TVA dépendent de l'acte, du vendeur, de la qualification du terrain et de son affectation. Les coûts d'acquisition et taxes non récupérables sont traités selon les règles applicables. Une parcelle destinée à être revendue dans le cycle normal exige une analyse des stocks plutôt qu'un maintien automatique en immobilisation.
Quand utiliser ce compte ?
| Situation | Utiliser ce compte ? | Critère de décision |
|---|---|---|
| Une parcelle sans construction ni aménagement distinct est acquise pour être détenue durablement par l'entité. | Oui | Débiter 2111 du coût foncier justifié, ouvrir une fiche cadastrale et ne commencer aucun amortissement sans durée limitée démontrée. |
| Les travaux réalisés constituent un aménagement durable séparé du sol ou un bâtiment achevé. | Non | Utiliser 212 pour l'aménagement et 2131 pour le bâtiment, en conservant la parcelle dans sa subdivision foncière appropriée. |
| Un ensemble immobilier acquis comprend à la fois le terrain et une construction contrôlée. | Selon le cas | Ventiler sur une base documentée entre 2115 et 2131 ; ne maintenir 2111 que pour une composante réellement nue et distincte. |
Pièces justificatives et cycle de contrôle
La justification du compte 2111 doit relier chaque mouvement à son fait générateur, à une pièce datée et à la période comptable concernée. Les documents ci-dessous constituent la piste de contrôle principale pour cette fiche.
- Acte d'acquisition, titre de propriété et références cadastrales de la parcelle nue
- Décompte notarial et analyse des frais du coût d'entrée
- Plans, certificats d'urbanisme, servitudes et diagnostics environnementaux
- Justification de la destination durable et absence de classement en stock
- Expertise ou données de marché utilisées lors d'un test de dépréciation
- Permis et dossier de construction permettant le reclassement futur en terrain bâti
- Acte de cession et calcul de sortie de la valeur foncière
Travaux de clôture et contrôle du solde
À la clôture
- Confirmer la propriété, l'absence de construction achevée et l'usage de chaque parcelle.
- Rapprocher les travaux en cours du 231 et exclure leur incorporation au terrain nu.
- Rechercher les indices de pollution, restriction, abandon ou baisse de marché.
- Vérifier l'absence d'amortissement non justifié sur la composante foncière.
- Reclasser en 2115 les parcelles devenues bâties sans modifier le coût du bâtiment 2131.
- Sortir les terrains cédés et leur dépréciation du registre foncier.
- Contrôler le traitement de TVA à partir de l'acte et de l'affectation future.
Contrôles recommandés
- La parcelle est nue à la clôture et identifiable par son titre et ses références cadastrales.
- Les constructions en cours, aménagements et dépôts versés sont exclus du 2111.
- La destination à une détention durable est documentée et revue si le modèle économique change.
- Aucun amortissement n'est pratiqué sans droit ou durée limitée démontrés.
- Les indices de dépréciation sont examinés sur des données externes et internes cohérentes.
- Le passage à 2115 concorde avec l'achèvement de la construction et le registre.
- La valeur de sortie et la dépréciation sont calculées parcelle par parcelle.
- La TVA et les frais d'acquisition sont rapprochés du décompte notarial et de l'usage.
Incidence fiscale et distinctions utiles
Le terrain nu à durée d'utilisation non limitée n'est généralement pas fiscalement amortissable. Le BOFiP attaché soutient ce principe ; tout droit foncier à durée limitée ou situation particulière doit être documenté séparément et ne peut être déduit du seul 2111.
La TVA immobilière et le traitement fiscal de la cession dépendent de la nature du terrain, des parties et de l'affectation. Le BOFiP sur le droit à déduction apporte les conditions générales mais ne tranche pas seul la taxation de l'acte.
Comptes voisins : le critère qui tranche
| Compte voisin | Différence déterminante |
|---|---|
| 212 – Agencements et aménagements de terrains (même ventilation que celle du compte 211) | Le 2111 porte la valeur du sol nu ; le 212 porte les travaux d'aménagement durables ayant leur propre utilité et amortissement. |
| 2112 – Terrains aménagés | Le 2111 concerne une parcelle sans aménagement caractérisant le terrain ; le 2112 concerne un terrain déjà aménagé dans sa composante foncière. |
| 2115 – Terrains bâtis | Le 2111 concerne un terrain nu ; le 2115 porte la composante foncière d'un terrain bâti, indépendamment du propriétaire de la construction. |
| 2131 – Bâtiments | Le 2111 est la valeur foncière non bâtie ; le 2131 est le coût du bâtiment contrôlé, amorti séparément de son terrain. |