2911 Terrains
Le compte 2911 constate la dépréciation des terrains inscrits en 211 lorsque leur valeur actuelle devient inférieure à leur valeur comptable. Il corrige la valeur du sol sans modifier son coût d’origine et se distingue d’un amortissement, généralement absent pour un terrain non consommable.
Vue d’ensemble
Repères essentiels
- Classe
- 2
- Niveau
- 4 chiffres
- Enfants directs
- 0
- Connexions
- 6
Position dans le plan
Repères opérationnels
La dotation ou la reprise en 2911 est une écriture d’évaluation interne hors du champ de la TVA : elle ne génère ni taxe collectée ni droit à déduction. Elle ne modifie pas, à elle seule, le traitement de TVA appliqué lors de l’acquisition. Une cession, un changement d’affectation ou une régularisation éventuelle du terrain s’analyse séparément.
Exemples d’opérations
- Dépréciation d’un terrain après découverte d’une pollution durable.
- Perte de valeur d’une parcelle frappée d’une restriction d’usage.
- Reprise partielle après amélioration documentée de la valeur du terrain.
Afficher 1 autre exemple
- Solde de la dépréciation lors de la cession de la parcelle.
Comptes à rapprocher
Comptes liés 3
À ne pas confondre 3
Comprendre ce compte
Le compte 2911 « Terrains » retrace les pertes de valeur des sols suivis en 211. Un terrain est généralement non amortissable, mais il doit être déprécié lorsqu’un indice conduit à une valeur actuelle inférieure à sa valeur nette comptable. La valeur brute demeure inchangée.
Fonctionnement
| Mouvement | Contrepartie | Situation |
|---|---|---|
| Crédit | 68162 | Constitution ou augmentation de la dépréciation |
| Débit | 78162 | Reprise totale ou partielle devenue justifiée |
| Solde | 78162 | Sortie du terrain et annulation de la correction |
À chaque clôture, l’entité recherche des indices tels qu’une pollution, une restriction durable d’usage, une baisse significative du marché local ou l’abandon d’un projet. La perte correspond à l’écart entre la valeur nette comptable et la valeur actuelle documentée. Une moins-value seulement éventuelle ne suffit pas : les hypothèses, données de marché et droits attachés à la parcelle doivent être conservés. Une reprise est enregistrée si les estimations s’améliorent, dans la limite de la dépréciation antérieure. La déduction fiscale n’est jamais présumée et s’apprécie séparément.
Exemple d’écriture
Hypothèse pédagogique : un terrain inscrit pour 400 000,00 € présente, après découverte d’une pollution durable, une valeur actuelle étayée de 350 000,00 €. La perte de valeur à la clôture est de 50 000,00 €.
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 68162 | Dotation pour dépréciation corporelle | 50 000,00 € | |
| 2911 | Dépréciation du terrain | 50 000,00 € | |
| Total | 50 000,00 € | 50 000,00 € | |
Points de vigilance
- Distinguer la valeur du sol des constructions et aménagements.
- Documenter l’indice, la méthode et la date de l’évaluation.
- Ne pas amortir un terrain simplement parce qu’il est déprécié.
- Réexaminer la perte et sa fiscalité à chaque clôture.
Champ d'application et choix du compte
Le compte 2911 constate la dépréciation des terrains inscrits en 211 lorsque leur valeur actuelle devient inférieure à leur valeur comptable. Le sol et les constructions ou aménagements qui y sont attachés restent testés et corrigés dans leurs comptes respectifs. Un terrain non consommable n'étant généralement pas amorti, le 2911 constitue le principal correcteur de sa valeur, sans effacer le coût d'origine.
Pollution, restriction d'urbanisme, servitude nouvelle, expropriation envisagée, abandon d'un projet ou baisse durable du marché peuvent être des indices. L'évaluation tient compte des caractéristiques de la parcelle, de son usage possible, des coûts nécessaires et des données de marché disponibles. Une reprise est permise si la valeur se rétablit et demeure justifiée ; le correcteur est apuré lors de la cession ou sortie de la parcelle.
Quand utiliser ce compte ?
| Situation | Utiliser ce compte ? | Critère de décision |
|---|---|---|
| Une parcelle en 211 subit une contrainte ou une baisse de marché documentée et sa valeur actuelle devient inférieure à sa valeur comptable. | Oui | Utiliser le 2911 par parcelle ou ensemble foncier cohérent et étayer la valeur par expertise, droits et données comparables. |
| La perte porte sur des travaux d'aménagement à durée limitée inscrits en 212. | Non | Utiliser le 2912 après prise en compte de l'amortissement 2812 ; le 2911 reste attaché à la valeur du sol en 211. |
| Le terrain a été acquis pour un projet encore en construction dont certains coûts sont en 231. | Selon le cas | Tester séparément le terrain en 211 via 2911 et le chantier inachevé via 2931, sans transférer la perte de l'un sur l'autre. |
Pièces justificatives et cycle de contrôle
La justification du compte 2911 doit relier chaque mouvement à son fait générateur, à une pièce datée et à la période comptable concernée. Les documents ci-dessous constituent la piste de contrôle principale pour cette fiche.
- Titres, cadastre, servitudes et autorisations définissant les droits sur la parcelle
- Registre foncier rapproché des valeurs en 211 et de toute dépréciation antérieure
- Diagnostics environnementaux, décisions d'urbanisme et estimations de coûts de remise en état
- Expertise immobilière et transactions comparables adaptées à l'emplacement et à l'usage
- Calcul de valeur actuelle, dotation ou reprise par parcelle
- Acte de cession, expropriation, abandon ou division permettant d'apurer la correction
Travaux de clôture et contrôle du solde
À la clôture
- Rapprocher chaque solde 2911 des parcelles encore inscrites en 211.
- Recenser les contraintes environnementales, juridiques, urbanistiques et économiques apparues avant la clôture.
- Mettre à jour les valeurs de marché et les coûts nécessaires pour rendre le terrain utilisable ou cessible.
- Distinguer la valeur du sol de celle des bâtiments, aménagements et projets en cours.
- Comptabiliser la dotation ou reprise et conserver l'historique des évaluations par parcelle.
- Apurer la correction lors d'une cession totale ou ventiler une sortie partielle sur une base traçable.
Contrôles recommandés
- Chaque dépréciation correspond à une parcelle, un titre et une valeur comptable identifiables.
- Les comparables de marché tiennent compte de la localisation, de l'usage autorisé et des contraintes propres au bien.
- Les coûts de dépollution ou de remise en état ne sont ni omis ni comptés deux fois avec une provision distincte.
- Le terrain, les aménagements et la construction conservent des valeurs et correcteurs séparés.
- Une baisse temporaire non étayée n'entraîne pas une dépréciation forfaitaire de toutes les parcelles.
- La reprise s'appuie sur une levée de restriction ou une amélioration de valeur vérifiable.
- La vente ou division retire la quote-part de 2911 attachée à la surface sortie.
Incidence fiscale et distinctions utiles
La dépréciation fiscale d'un terrain exige une perte probable et individualisée à la clôture, étayée par des éléments propres à la parcelle. L'absence d'amortissement du sol ne rend pas automatiquement toute baisse de marché déductible ; expertise, contraintes et méthode d'évaluation sont rapprochées de la valeur fiscale.
Les coûts environnementaux, indemnités d'expropriation, provisions de remise en état et résultat de cession suivent des régimes distincts. Le suivi fiscal évite de déduire deux fois le même risque dans le 2911 et dans une provision ou charge séparée.
Comptes voisins : le critère qui tranche
| Compte voisin | Différence déterminante |
|---|---|
| 2812 – Agencements, aménagements de terrains (même ventilation que celle du compte 212) | Le 2812 amortit les aménagements de terrain en 212 ; le 2911 corrige une perte de valeur du sol lui-même inscrit en 211. |
| 2912 – Agencements et aménagements de terrains | Le 2912 corrige les agencements et aménagements identifiables en 212 ; le 2911 corrige la parcelle foncière en 211. |
| 2931 – Immobilisations corporelles en cours | Le 2931 corrige les coûts d'un chantier corporel inachevé en 231 ; le 2911 corrige le terrain déjà détenu en 211. |