2115 Terrains bâtis

Champ d'application et choix du compte

Le compte 2115 porte la valeur du sol d'un terrain bâti, indépendamment de la construction. Lors de l'acquisition d'un ensemble immobilier, le prix et les coûts directement attribuables sont ventilés entre le terrain, le bâtiment et les autres éléments identifiables à partir de données fiables. Le sol reste en 2115 même lorsque la construction appartient à un tiers, dès lors que l'entité contrôle le terrain.

La fiche du terrain doit être reliée aux références cadastrales, au titre de propriété et à la construction implantée, sans fusionner leurs plans d'amortissement. Un terrain dont l'utilisation n'est pas limitée n'est généralement pas amorti ; il fait toutefois l'objet d'un test de dépréciation en présence d'un indice. Les aménagements fonciers séparables et les constructions sur sol d'autrui conservent leur propre classement.

Quand utiliser ce compte ?

Situation	Utiliser ce compte ?	Critère de décision
L'entité achète un immeuble et une évaluation fiable distingue la valeur du terrain de celle du bâtiment contrôlé.	Oui	Affecter au 2115 la composante foncière et enregistrer la construction en 2131, avec des fiches et traitements ultérieurs distincts.
L'entité construit un bâtiment sur un terrain qu'elle loue et ne détient aucun droit foncier assimilable à un terrain.	Non	Examiner le compte 214 pour la construction sur sol d'autrui ; le 2115 suppose un terrain bâti contrôlé comme composante foncière.
Des travaux rendent durablement utilisable une partie du terrain autour du bâtiment.	Selon le cas	Maintenir la valeur du sol en 2115 et isoler en 212 les aménagements identifiables ayant leur propre durée d'utilisation lorsque les critères sont réunis.

Pièces justificatives et cycle de contrôle

La justification du compte 2115 doit relier chaque mouvement à son fait générateur, à une pièce datée et à la période comptable concernée. Les documents ci-dessous constituent la piste de contrôle principale pour cette fiche.

• Acte notarié, références cadastrales et état des droits ou servitudes attachés à la parcelle
• Rapport d'évaluation ou note de ventilation du prix entre terrain, bâtiment et composants identifiables
• Factures de notaire, expert et intermédiaires avec analyse de leur incorporation au coût d'entrée
• Fiche immobilière reliant le terrain aux constructions, aménagements, usages et centres responsables
• Éléments de valeur actuelle : transactions comparables, expertise et contraintes d'urbanisme ou environnementales
• Acte de cession, document de division parcellaire ou justificatif de changement de contrôle

Travaux de clôture et contrôle du solde

À la clôture

• Rapprocher le compte 2115 du cadastre, des titres et des parcelles effectivement contrôlées.
• Vérifier que chaque ensemble immobilier comporte une ventilation documentée entre terrain et construction.
• S'assurer qu'aucun amortissement du bâtiment ou de ses composants n'est imputé à la valeur du sol.
• Rechercher les indices de dépréciation provenant d'une pollution, d'une restriction d'usage, d'un sinistre ou d'un projet abandonné.
• Identifier les divisions, cessions partielles et changements d'affectation nécessitant une ventilation de la valeur comptable.
• Rapprocher les nouveaux travaux des comptes 212, 213 ou 214 afin de ne conserver en 2115 que la composante foncière.

Contrôles recommandés

• La ventilation terrain-bâtiment est appuyée par une méthode explicite, datée et cohérente avec les caractéristiques du bien.
• Le total des composantes immobilisées concorde avec le prix et les coûts d'entrée retenus.
• Chaque parcelle possède une référence cadastrale, un titre et un lien avec l'ensemble immobilier concerné.
• Le terrain et le bâtiment disposent de plans et de valeurs brutes distincts ; le 2115 n'absorbe aucun amortissement de construction.
• Les droits détenus sur les terrains portant une construction appartenant à un tiers sont justifiés et suivis jusqu'à leur échéance.
• Les aménagements séparables à durée limitée ne restent pas confondus avec le sol.
• La sortie d'une parcelle emporte la quote-part de valeur brute et de dépréciation déterminée selon une base traçable.

Incidence fiscale et distinctions utiles

La ventilation entre terrain et bâtiment est décisive sur le plan fiscal, car elle sépare une composante foncière généralement non amortissable des constructions susceptibles de l'être. Le seul prix indiqué dans l'acte ne suffit pas toujours : la méthode retenue doit refléter les caractéristiques de l'opération et rester défendable en cas de contrôle.

Une dépréciation comptable du terrain ne devient pas automatiquement une charge fiscalement déductible. La perte de valeur, son caractère probable et son évaluation doivent être examinés selon les règles fiscales applicables, puis rapprochés des retraitements portés dans la liasse.

Comptes voisins : le critère qui tranche

Compte voisin	Différence déterminante
212 – Agencements et aménagements de terrains (même ventilation que celle du compte 211)	Le 212 suit des aménagements fonciers identifiables et à durée propre ; le 2115 conserve la valeur du sol bâti lui-même.
214 – Constructions sur sol d'autrui (même ventilation que celle du compte 213)	Le 214 reçoit le coût d'une construction contrôlée sur un terrain appartenant à autrui ; le 2115 porte la valeur du terrain bâti contrôlé par l'entité.
2111 – Terrains nus	Le 2111 correspond à un terrain nu ; le 2115 est utilisé lorsque la parcelle porte une construction, même si la construction est suivie séparément.
2112 – Terrains aménagés	Le 2112 caractérise un terrain aménagé ; le 2115 qualifie la composante foncière d'un ensemble bâti, les aménagements séparables restant individualisés.