2906 Droit au bail
Le compte 2906 constate la dépréciation d’un droit au bail inscrit en 206 lorsque sa valeur actuelle devient inférieure à sa valeur nette comptable. La perte doit être étayée par la situation propre au droit identifiable et ne se confond ni avec son amortissement éventuel ni avec celui du fonds commercial.
Vue d’ensemble
Repères essentiels
- Classe
- 2
- Niveau
- 4 chiffres
- Enfants directs
- 0
- Connexions
- 7
Position dans le plan
Repères opérationnels
La dotation ou la reprise en 2906 est hors du champ de la TVA. Elle ne modifie pas, à elle seule, le traitement de la taxe appliqué lors de l’acquisition du droit. Une cession ou une opération sur le bail doit faire l’objet d’une analyse de TVA propre à sa qualification et aux options éventuellement exercées.
Exemples d’opérations
- Dépréciation après détérioration documentée de l’attractivité de l’emplacement.
- Perte de valeur liée à des conditions contractuelles devenues défavorables.
- Reprise après rétablissement démontré de la valeur du droit.
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- Solde de la dépréciation lors de la cession du droit au bail.
Comptes à rapprocher
Comptes liés 4
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À ne pas confondre 3
Comprendre ce compte
Le compte 2906 « Dépréciation du droit au bail » corrige la valeur du droit individualisé en 206. Les conditions du bail, l’emplacement, la durée restant à courir, les perspectives de renouvellement et les loyers comparables peuvent éclairer le test. Aucun de ces éléments ne suffit toutefois, isolément, à établir automatiquement le montant d’une perte.
Fonctionnement
| Mouvement | Contrepartie | Lecture |
|---|---|---|
| Crédit | 68161 | Constitution ou augmentation de la dépréciation |
| Débit | 78161 | Reprise justifiée ou solde à la sortie |
| Suivi | 206 et 2806 | Valeur brute et amortissement éventuel distincts |
Le test compare la valeur nette comptable à la valeur actuelle. Le droit doit être dissociable et suivi séparément du fonds commercial. Si sa durée d’utilisation est limitée et qu’il est amorti, une dépréciation modifie prospectivement la base d’amortissement. La reprise demeure possible lorsque la cause disparaît, contrairement à la règle particulière applicable à la dépréciation du fonds commercial.
Exemple d’écriture
Hypothèse pédagogique : la valeur nette d’un droit au bail est de 32 000,00 €. Des données de marché et d’exploitation documentées établissent une valeur actuelle de 24 500,00 €.
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 68161 | Dotation pour dépréciation incorporelle | 7 500,00 € | |
| 2906 | Dépréciation du droit au bail | 7 500,00 € | |
| Total | 7 500,00 € | 7 500,00 € | |
Points de vigilance
- Vérifier que le droit au bail est individualisé à l’actif.
- Analyser les clauses contractuelles et les données de marché à la clôture.
- Ne pas transposer au droit au bail l’interdiction de reprise propre au fonds commercial.
- Faire valider séparément les conditions fiscales de la dépréciation.
Champ d'application et choix du compte
Le compte 2906 constate la perte de valeur du droit au bail inscrit en 206. Le test porte sur le droit identifiable issu du contrat : durée restante, facultés de renouvellement ou de cession, niveau du loyer par rapport au marché, attractivité de l'emplacement, restrictions d'usage et conditions de sortie. La baisse de l'activité exploitée n'est pertinente que dans la mesure où elle affecte la valeur propre du droit.
Une fermeture programmée, un changement de zone, un loyer devenu défavorable, un litige avec le bailleur ou la perte d'une faculté de cession peut constituer un indice. La correction complète un amortissement éventuel déterminé par la durée d'utilisation du droit. Elle est revue si les conditions s'améliorent et soldée lors de la cession, résiliation, expiration ou abandon du bail, indépendamment du traitement du fonds commercial.
Quand utiliser ce compte ?
| Situation | Utiliser ce compte ? | Critère de décision |
|---|---|---|
| Un droit au bail en 206 a perdu une partie de sa valeur en raison de conditions contractuelles, locatives ou de marché propres au local. | Oui | Utiliser le 2906 après une évaluation du droit, documenter les clauses et conserver le fonds commercial et les agencements hors de ce calcul. |
| La perte porte sur la clientèle, la réputation ou la rentabilité globale du fonds exploité dans les locaux. | Non | Examiner le 2907 pour le fonds commercial ; le 2906 exige une perte attribuable au droit locatif lui-même. |
| L'entité prévoit de quitter les locaux avant l'échéance et ne peut céder ni récupérer le droit. | Selon le cas | Évaluer la valeur résiduelle du droit et déterminer si une dépréciation ou une sortie est justifiée selon la décision et les clauses déjà opposables. |
Pièces justificatives et cycle de contrôle
La justification du compte 2906 doit relier chaque mouvement à son fait générateur, à une pièce datée et à la période comptable concernée. Les documents ci-dessous constituent la piste de contrôle principale pour cette fiche.
- Bail, avenants, état des renouvellements, clauses de cession, destination et résiliation
- Fiche du droit en 206 avec coût, durée d'utilisation et amortissement éventuel
- Études de loyers et transactions comparables pour des emplacements et droits similaires
- Décisions de fermeture, transfert, sous-location ou négociations avec le bailleur
- Évaluation du droit avec hypothèses contractuelles et données de marché
- Acte de cession, indemnité, résiliation ou procès-verbal de restitution des locaux
Travaux de clôture et contrôle du solde
À la clôture
- Rapprocher le 2906 de chaque droit au bail toujours inscrit en 206.
- Revoir les échéances, renouvellements, indices de loyer, restrictions et projets de sortie.
- Comparer les conditions du bail au marché et isoler la valeur du droit des performances du fonds commercial.
- Mettre à jour la valeur actuelle et enregistrer la dotation ou reprise permise.
- Adapter l'amortissement futur lorsque la durée d'utilisation ou la valeur nette du droit change.
- Apurer le correcteur lors de la cession, résiliation, expiration ou sortie du droit.
Contrôles recommandés
- Chaque dépréciation est rattachée à un bail et à un droit en 206 précisément identifiés.
- Les options de renouvellement ou de cession ne sont valorisées que si leur exercice est étayé.
- Les comparables de marché tiennent compte de la localisation, de la destination et des conditions du contrat.
- La valeur du droit au bail n'est pas confondue avec celle du fonds commercial ou des aménagements physiques.
- Une décision de départ postérieure n'est retenue à la clôture que si elle éclaire des conditions déjà existantes.
- La reprise est fondée sur une amélioration du droit ou du marché et limitée au montant encore comptabilisé.
- La fin du contrat entraîne la sortie simultanée du 206, de son amortissement et du 2906.
Incidence fiscale et distinctions utiles
Une dépréciation fiscale du droit au bail exige de démontrer une perte probable et individualisée sur ce droit, distincte d'une baisse générale de l'exploitation. La durée contractuelle, la cessibilité, le loyer de marché et les décisions opposables sont conservés pour étayer la valeur fiscale et l'estimation.
La cession, l'indemnité d'éviction, la résiliation ou l'abandon peuvent produire des conséquences fiscales différentes d'une simple reprise. Valeur fiscale, dépréciations admises ou réintégrées et sommes reçues du bailleur sont rapprochées sans présumer leur régime à partir du 2906.
Comptes voisins : le critère qui tranche
| Compte voisin | Différence déterminante |
|---|---|
| 2807 – Fonds commercial | Le 2807 amortit le fonds commercial lorsqu'un plan est applicable ; le 2906 corrige une perte sur le droit au bail distinct inscrit en 206. |
| 2905 – Marques, procédés, droits et valeurs similaires | Le 2905 corrige des marques, licences et autres droits du 205 ; le 2906 est réservé au droit locatif suivi en 206. |
| 2907 – Fonds commercial | Le 2907 corrige le fonds commercial et sa capacité globale à générer des avantages ; le 2906 corrige la valeur propre du contrat de bail. |