6125 Crédit-bail immobilier
Le compte 6125 enregistre les redevances dues dans le cadre d’un crédit-bail portant sur un immeuble. Le crédit-preneur comptabilise les loyers de la période en charge avant l’exercice de l’option d’achat et présente les engagements et informations spécifiques requis dans l’annexe.
Vue d’ensemble
Repères essentiels
- Classe
- 6
- Niveau
- 4 chiffres
- Enfants directs
- 0
- Connexions
- 8
Position dans le plan
Repères opérationnels
Le régime de TVA d’un crédit-bail immobilier dépend de celui de la location sous-jacente et de la nature de l’immeuble. La location de locaux professionnels aménagés est en principe taxée ; la location nue est généralement exonérée, sauf option valable du bailleur ou autre régime applicable. La TVA régulièrement facturée n’est déductible que si l’immeuble est utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction. La levée d’option s’analyse séparément.
Exemples d’opérations
- Redevance de crédit-bail sur un bâtiment professionnel
- Échéance d’un crédit-bail portant sur des bureaux
- Loyer de crédit-bail immobilier payé d’avance
Afficher 1 autre exemple
- Régularisation de la part d’une échéance couvrant l’exercice suivant
Comptes à rapprocher
Comptes liés 5
Afficher 2 comptes supplémentaires
À ne pas confondre 3
Comprendre ce compte
Le compte 6125 retrace les redevances de crédit-bail immobilier dues pendant la période de location. Dans les comptes individuels, l’immeuble reste chez le crédit-bailleur jusqu’à la levée de l’option ; le crédit-preneur enregistre donc les échéances en charges.
Fonctionnement
Les redevances sont débitées en 6125 au rythme des périodes couvertes. Une fraction payée d’avance est portée au compte 486 à la clôture. Si l’option est exercée, le prix d’acquisition résiduel est immobilisé dans le compte adapté, sans reconstituer rétroactivement le coût d’origine du bailleur. L’annexe distingue le crédit-bail immobilier et détaille notamment les loyers restant dus par échéance, le prix résiduel et les valeurs théoriques prévues par le PCG.
| Situation | Traitement | Document clé |
|---|---|---|
| Redevance exigible | 6125 | Échéancier |
| Période future | 486 | Ventilation temporelle |
| Option exercée | Immobilisation | Acte et prix résiduel |
Une location immobilière sans option d’achat relève de 6132. Les frais de dossier, dépôts de garantie, taxes, charges locatives et travaux sont ventilés selon leur nature. Le rapprochement annuel du contrat, des factures et de l’annexe sécurise l’exhaustivité.
Exemple d’écriture
Une échéance sur un immeuble professionnel aménagé est de 4 000 € HT, avec 800 € de TVA. L’exemple suppose que la location est taxée et que la TVA est entièrement déductible.
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 6125 | Redevance immobilière | 4 000 € | |
| 44566 | TVA déductible | 800 € | |
| 401 | Crédit-bailleur | 4 800 € | |
| Total | 4 800 € | 4 800 € | |
Points de vigilance
- Distinguer crédit-bail immobilier, location simple et acquisition directe.
- Analyser séparément loyers, taxes, charges et travaux refacturés.
- Régulariser les échéances couvrant un exercice futur.
- Documenter tous les engagements demandés dans l’annexe.
Champ d'application et choix du compte
Le compte 6125 enregistre les redevances dues pour l'usage d'un immeuble dans le cadre d'un crédit-bail immobilier avant l'exercice de l'option d'achat. L'immeuble, le terrain éventuel, la durée, l'échéancier et les conditions d'option doivent être identifiés dans le contrat ; les engagements correspondants font l'objet du suivi requis.
Les redevances de la période sont distinctes d'un dépôt, d'un droit d'entrée, de travaux financés par le preneur, d'une indemnité de résiliation et du prix final d'acquisition. Lors de la levée d'option, terrain et construction peuvent nécessiter une ventilation à l'actif. Les loyers supportés pendant une production ou une construction propre ne sont incorporés à son coût que si les critères de coût sont démontrés.
Quand utiliser ce compte ?
| Situation | Utiliser ce compte ? | Critère de décision |
|---|---|---|
| Échéance de crédit-bail relative à l'usage d'un immeuble livré avant l'exercice de l'option | Oui | Enregistrer au 6125 selon la période, puis rapprocher l'échéance du contrat et de l'état des engagements. |
| Immeuble acquis immédiatement et financé par un emprunt hypothécaire | Non | Enregistrer terrain et construction dans les immobilisations concernées et la dette financière séparément. |
| Contrat immobilier comprenant option, dépôt, travaux, charges, taxes et services | Selon le cas | Ventiler chaque composante, déterminer son débiteur et sa période et vérifier le régime de TVA applicable au local et à l'option. |
Pièces justificatives et cycle de contrôle
La justification du compte 6125 doit relier chaque mouvement à son fait générateur, à une pièce datée et à la période comptable concernée. Les documents ci-dessous constituent la piste de contrôle principale pour cette fiche.
- Contrat de crédit-bail immobilier, annexes et avenants
- Acte ou procès-verbal de mise à disposition de l'immeuble
- Échéancier des redevances et tableau de l'option d'achat
- Avis d'échéance et factures mentionnant le régime de TVA
- Décompte des charges, taxes, dépôts et travaux assumés par chaque partie
- État des engagements et informations destinées à l'annexe
- Décision de levée d'option, acte d'acquisition et ventilation terrain-construction
Travaux de clôture et contrôle du solde
À la clôture
- Rapprocher l'immeuble occupé, le contrat, les échéances comptabilisées et les règlements.
- Rattacher les redevances à la période de jouissance en isolant avances et montants courus.
- Mettre à jour les engagements futurs et les informations d'annexe à partir du dernier avenant.
- Identifier les travaux, taxes et charges facturés avec la redevance et confirmer leur traitement propre.
- Examiner toute levée d'option, résiliation ou renégociation intervenue autour de la clôture.
- Préparer, lors de l'acquisition, la ventilation documentée du prix et des frais entre terrain, construction et composants.
Contrôles recommandés
- Faire concorder crédit-bailleur, adresse, surfaces, usage et contrat.
- Distinguer crédit-bail immobilier, location simple et acquisition financée.
- Recalculer échéances, indexations, premier loyer et prix d'option.
- Isoler dépôts remboursables, charges locatives, taxes et travaux du preneur.
- Vérifier le régime de TVA du local nu ou aménagé et l'existence d'une option du bailleur lorsqu'elle est nécessaire.
- Contrôler l'affectation de l'immeuble aux opérations ouvrant droit à déduction et les usages mixtes.
- Réconcilier les engagements restant dus avec l'annexe et les contrats actifs.
- S'assurer qu'aucune immobilisation 213 n'est enregistrée avant l'acquisition, hors travaux distincts contrôlés par le preneur.
Incidence fiscale et distinctions utiles
Le traitement fiscal des redevances immobilières, de l'option et des frais associés dépend du contrat, de l'affectation de l'immeuble et de règles propres au crédit-bail immobilier. Le classement au 6125 ne suffit pas à conclure à une déduction immédiate ou intégrale.
À la levée d'option, le prix et les frais doivent être analysés comme coût d'acquisition et ventilés entre éléments amortissables et non amortissables selon les faits. Les sources présentes documentent le PCG et la TVA mais ne couvrent pas toutes les conséquences fiscales immobilières.
Comptes voisins : le critère qui tranche
| Compte voisin | Différence déterminante |
|---|---|
| 213 – Constructions | Le 6125 porte les redevances avant acquisition ; le 213 enregistre une construction contrôlée comme immobilisation. La levée d'option et le transfert de propriété modifient le traitement. |
| 6122 – Crédit-bail mobilier | Le 6125 concerne un immeuble ; le 6122 concerne un bien mobilier. La nature juridique du bien objet du crédit-bail tranche. |
| 6132 – Locations immobilières | Le 6125 suppose un crédit-bail immobilier avec option d'achat ; le 6132 concerne une location immobilière simple. Les clauses du contrat sont déterminantes. |