2913 Constructions
Le compte 2913 constate les dépréciations des constructions inscrites en 213. Il intervient lorsqu’un bâtiment, un agencement de construction ou un ouvrage d’infrastructure présente une valeur actuelle inférieure à sa valeur nette comptable, indépendamment de l’amortissement normal de ses composants.
Vue d’ensemble
Repères essentiels
- Classe
- 2
- Niveau
- 4 chiffres
- Enfants directs
- 0
- Connexions
- 6
Position dans le plan
Repères opérationnels
La dépréciation et sa reprise sont des écritures d’inventaire hors du champ de la TVA. Elles n’altèrent pas à elles seules la taxe déduite sur l’acquisition ou les travaux. Les conséquences d’un sinistre, d’une cession, d’une mise hors service ou d’un changement d’affectation doivent être examinées séparément au regard des règles de régularisation.
Exemples d’opérations
- Dépréciation d’un bâtiment après un sinistre non couvert.
- Perte de valeur d’un ouvrage devenu techniquement obsolète.
- Reprise partielle après rétablissement durable de l’utilisation.
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- Solde de la dépréciation lors de la cession de la construction.
Comptes à rapprocher
Comptes liés 4
- 213Constructions
- 2813Constructions (même ventilation que celle du compte 213)
- 68162Immobilisations corporelles
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À ne pas confondre 2
Comprendre ce compte
Le compte 2913 « Constructions » suit les pertes de valeur des bâtiments, installations générales et ouvrages d’infrastructure classés en 213. La correction est ventilée de manière compatible avec l’actif ou le groupe d’actifs testé, sans réduire directement sa valeur brute ni son amortissement cumulé.
Fonctionnement
| Mouvement | Contrepartie | Situation |
|---|---|---|
| Crédit | 68162 | Perte de valeur constatée à la clôture |
| Débit | 78162 | Diminution ou disparition de cette perte |
| Suivi | 213 et 2813 | Test après prise en compte des amortissements |
Une vacance durable, un sinistre, une obsolescence technique ou une baisse des performances peut révéler un indice. L’entité compare alors la valeur nette comptable à la valeur actuelle, sur un périmètre cohérent si le bâtiment ne génère pas de flux indépendants. Le dossier distingue chaque composant significatif et évite de compenser la perte d’un immeuble par la valeur d’un autre sans justification. Après la correction, les amortissements futurs sont recalculés prospectivement. La qualification fiscale de la dotation dépend de conditions propres et ne découle pas automatiquement du test comptable.
Exemple d’écriture
Hypothèse pédagogique : un bâtiment, après amortissements, présente une valeur nette comptable de 600 000,00 €. Un sinistre non couvert ramène sa valeur actuelle documentée à 520 000,00 €. La dépréciation nécessaire est de 80 000,00 €.
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 68162 | Dotation pour dépréciation corporelle | 80 000,00 € | |
| 2913 | Dépréciation de la construction | 80 000,00 € | |
| Total | 80 000,00 € | 80 000,00 € | |
Points de vigilance
- Identifier le bâtiment, ses composants et le périmètre testé.
- Documenter les indices et les données de valeur actuelle.
- Ne pas confondre dépréciation et amortissement accéléré.
- Réviser le plan futur après chaque variation de la perte.
Champ d'application et choix du compte
Le compte 2913 constate la dépréciation des constructions, agencements de constructions et ouvrages d'infrastructure inscrits en 213. Le terrain n'entre pas dans ce correcteur. Le test prend en compte la valeur nette du bâtiment et de ses composants après amortissement, ainsi que les indices tels qu'une vacance durable, un sinistre, une obsolescence, une fermeture prévue ou une contrainte réglementaire.
Lorsque le bâtiment ne génère pas seul des avantages identifiables, le périmètre de test est défini avec les autres actifs qui concourent aux mêmes flux, sans masquer un composant sorti ou détruit. Une dotation ou reprise modifie prospectivement les plans des composants concernés. La démolition, la cession ou le remplacement entraîne l'apurement du 2913 attaché à la partie sortie, séparément du terrain et du chantier éventuellement encore en cours.
Quand utiliser ce compte ?
| Situation | Utiliser ce compte ? | Critère de décision |
|---|---|---|
| Une construction en 213 présente une valeur actuelle inférieure à sa valeur nette après un sinistre, une vacance ou une perte durable d'utilité. | Oui | Utiliser le 2913 au niveau du bâtiment ou du groupe cohérent, ventiler la perte et revoir les plans des composants. |
| L'ouvrage est édifié sur un terrain appartenant à un tiers et reste classé en 214. | Non | Utiliser le 2914, dont le test intègre les droits d'occupation et les conditions de restitution au propriétaire du sol. |
| Les travaux sont inachevés et les coûts demeurent en 231 à la clôture. | Selon le cas | Tester le projet via 2931, puis transférer la correction vers 2913 lorsque la construction est achevée et classée en 213. |
Pièces justificatives et cycle de contrôle
La justification du compte 2913 doit relier chaque mouvement à son fait générateur, à une pièce datée et à la période comptable concernée. Les documents ci-dessous constituent la piste de contrôle principale pour cette fiche.
- Fiche du bâtiment en 213 avec terrain séparé, composants, surfaces et usages
- Plans d'amortissement 2813 et valeur nette avant test par composant
- Expertises immobilières, rapports de sinistre, diagnostics et taux d'occupation
- Budgets d'exploitation ou loyers, coûts de remise en état et décisions de fermeture
- Évaluation immobilière et opérationnelle avec affectation de la correction aux composants concernés
- Acte de cession, procès-verbal de démolition ou dossier de remplacement de composant
Travaux de clôture et contrôle du solde
À la clôture
- Rapprocher chaque solde 2913 des actifs 213 et des amortissements 2813 correspondants.
- Recenser les bâtiments vacants, endommagés, restructurés ou destinés à une fermeture anticipée.
- Définir le périmètre de test et séparer la valeur du terrain, des travaux en cours et des équipements industriels.
- Mettre à jour les données immobilières et opérationnelles puis calculer la correction.
- Réviser les amortissements futurs par composant après dotation ou reprise.
- Apurer le 2913 lors de la cession, démolition ou sortie d'un composant identifié.
Contrôles recommandés
- Chaque correction renvoie à un bâtiment, une infrastructure ou un composant en 213 précisément identifié.
- La valeur du sol en 211 est exclue de la valeur nette et du correcteur 2913.
- Les amortissements de la période sont comptabilisés avant le test de dépréciation.
- Les hypothèses de taux d'occupation, loyers, coûts et durée concordent avec les plans approuvés.
- Un composant détruit ou remplacé est sorti plutôt que maintenu sous une dépréciation intégrale.
- La reprise repose sur la remise en service ou une hausse de valeur étayée, non sur une simple intention.
- Les sorties partielles utilisent une ventilation traçable de la dépréciation.
Incidence fiscale et distinctions utiles
La dépréciation fiscale d'une construction suppose une perte probable et individualisée au-delà de l'amortissement normalement déduit. Une vacance ou un projet de fermeture doit être étayé par des faits à la clôture ; expertise, état physique et données d'exploitation sont rapprochés de la valeur fiscale du bâtiment.
Sinistres, indemnités, travaux de reconstruction, démolition et cession relèvent d'analyses fiscales distinctes. Le suivi évite de cumuler sur le même dommage une dépréciation, une charge de réparation, une sortie de composant et une indemnité sans rapprochement.
Comptes voisins : le critère qui tranche
| Compte voisin | Différence déterminante |
|---|---|
| 2914 – Constructions sur sol d'autrui | Le 2914 corrige une construction inscrite en 214 sur sol d'autrui ; le 2913 corrige une construction en 213 sur terrain propre. |
| 2931 – Immobilisations corporelles en cours | Le 2931 corrige un chantier corporel encore inachevé en 231 ; le 2913 corrige le bâtiment achevé et classé en 213. |